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失敗しない店舗用物件の選び方

良い店舗用物件を見つける9ステップ

ターゲットを明確にしようエリアを絞って事業用物件を探す
事業用物件の予算を決めよう
開業者にとって良い不動産屋さんと出会いましょう
良い店舗用物件と出会えた時の5つのチェックポイント
店舗用物件担当者・大家さんと仲良くなろう
一度希望エリアを離れて店舗用物件を探そう
希望店舗用物件ごとに条件を提示しよう
店舗用物件契約時の注意点



1.ターゲットを明確にしよう!

皆様が自信をもって提供できるサービス・商品に興味を持って頂けそう、購入して下さいそうな方を「ターゲット」と呼びます。

店舗用物件を探す前にこのターゲットイメージをどれだけ具体的にできるかが、良い店舗用物件に出会えるかどうかの鍵を握ります。

例えば「エステ」の開業であれば、男性よりも女性の方が興味を持って下さる方が多そうです。「ウェディングエステ」であれば20代~30代女性の方が購入意欲も高そうです。「アンチエイジングエステ」であれば30代~50代の女性の購入意欲が高そうです。

「エステ」のサービス料金によっても独身女性向けなのか?既婚女性向けなのか?によって違う可能性がありますよね!

店舗用物件を探す前に「ターゲット」を明確にしておく事はとても大切な事だと考えられますので、皆様の商品・サービスの取り扱いがある人気店舗・ライバル店舗に足を運び、実際に利用されているお客様を知るのも非常によい方法だと言われています。 

2.エリアを絞って店舗用物件を探す!

エリアの絞り方は
「自分のお店のコンセプト・ターゲットに適しているのか?」
「希望の広さor開業に必要な広さを確保できる坪単価なのか?」
「昼と夜の人通りの差は許容範囲か?」
「周辺の環境は望ましいのか?」
「ライバル店から遠すぎないのか?近すぎないのか?」

例えば「子供服を取り扱うお店」の店舗用物件を探す場合、近くに公園や公共施設があれば駅から遠くてもターゲットである、ファミリー層の人通りが期待できるので環境が良いと言えます。
逆にいくら「ターゲット」が豊富なエリアでも坪単価が高ければ必要な売り場が確保できなかったり、バックヤードが確保できずに在庫のダンボールをお店に出す事になるため店舗用物件としては好ましくないと考えられますよね。

あと、注意しておきたいのが時間帯による人の流れです。
昼と夜の人通り・客層がガラリとかわってしまう。
平日と土日で人通り・客層がガラリとかわってしまう。
「飲食店」を開業の方は最も注意しておくべき点と言われています。

夜は人通りが無くなるエリアであれば売上の期待できるディナーの売上が
確保できない可能性が出てきてしまいます。

3.店舗用物件予算を決めよう!

店舗用物件取得の予算金額設定は非常に難しいので、少し細かく書かせて頂きたいと思います。
一般的に事務所や店舗を借りる場合は下記の項目が必要になると思います。

①敷金・保証金 3ヶ月~6ヶ月分の家賃(首都圏では1年もあり)
②礼金 1ヶ月~2ヶ月分の家賃
③仲介手数料 0円~1ヶ月分の家賃
④前払い家賃 1ヶ月分の家賃

①+②+③+④=6ヶ月~10ヶ月分の家賃ですよね!

自分の店舗用物件に必要な広さが20坪 物件取得予算が200万円であれば家賃は20万~30万以内で探すべきで1坪1万円~1万5千円で探すことになります。

4.開業者にとって良い不動産屋さんと出会いましょう!

絶対にNGな不動産屋さんは「予算はいくらですか?」と聞いてくる所です。
良い仲介業者さんであれば「どんな業種の方か?」「営業時間は?」等、皆様の事業に対して理解を深めてからお話を進めたいと考えるはずです。

「予算はいくらですか?」と聞いてくる不動産業者はまず、店舗用物件やビジネスに関しての不動産探しでは除外しましょう。

良い不動産業者と出会うコツは開業希望エリアの空き物件の張り紙へお電話することです。

不動産業界でも張り紙からのTELが一番、店舗用物件の成約率が高いので親身に話になって聞いてくれますし、そのエリアにも強いです。
そして、皆様が優良なお客様だと思って頂けると開業してからもお客様を紹介してくれたり非常に心強いビジネスパートナーとなっていただける方もいらっしゃいます。

チェーン店系の不動産仲介業者はまず避けたほうが良いです。安い物件を押し付けてくるだけのスタッフが非常に多く、アフターフォローも全くと言って期待できません。

5.良い店舗用物件と出会えた時の5つのチェックポイント

①広さ・物件の形

広さは、客席・ホールだけでなくキッチン、バックヤードなど、必要な広さが、必要な形で確保できるか?

②自宅からのアクセス

毎日、通勤する時間も考慮してくださいね!お店まで向かうガソリンも経費になります。

③駅や交通機関からのアクセス

駅から歩いて何分かかるのか?最寄り交通機関から何分かかるのか?自分でチェックしてみましょう。距離だけでなく実際に歩いてみると自分の理想としないロケーションの場合があるかもしれませんよね。

④管理費・共益費・その他保険費用などの金額

家賃以外にかかる経費を合わせた総額での比較で考えましょう。

⑤引渡し時期・入居可能時期

現在の入居者がいるのか?確実に退去するのか?を聞いておきましょう、引渡し直前で現在の入居者が契約の延期を申し出た!というトラブルは非常に多いです。

6.店舗用物件担当者・大家さんと仲良くなろう!

無意味な値切り等は絶対に控えましょう。

A物件とB物件どちらか?で真剣に悩んでいる場合などを正直にお話をして、条件がクリアになるならばA物件に決めたい!と言った相談をお願いすることはOKだと思います。

7.一度希望エリアを離れて店舗用物件を探そう!

エリアの中で物件を探していると冷静な判断ができなくなる時があります。
希望エリアを離れて店舗用物件探しを成功された方のお話があります。
希望するエリアでは、広さや形を予算内で確保できない飲食店の方が思い切って郊外への出店をされたケースです。
居抜き物件で全ての条件が理想でしたので余った予算で大きな看板をつけてお店を認知度を上げて成功したケースもあります。

8.希望店舗用物件ごとに条件を提示しよう!

A物件 内装費用を40万円負担してくれるならば入りたい!

B物件 駐車場を確保できるなら借りたい!

C物件 暗いので大家さんが照明を追加してくれるなら入りたい!

ただし、この条件を提示するのは希望が叶った時には店舗用物件の契約を必ず行うという信頼関係があってはじめて成立しますので、条件は叶ったから次はこうして欲しい!など追加条件を提示するのは絶対に避けましょう。

9.店舗用物件契約時の注意点

たった2つです。

契約書をよく読んで分からない事は全て尋ねる。

退去時の原状回復(元に戻す)費用の負担割合。

この2つを必ず、契約書に判を押す前に行いましょう!